1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Rating 0.00 (0 Votes)

10 июня этого года были введены в действие нормы нового закона «О жилищно-коммунальных услугах» в части управления домами. Но только 5 сентября Кабинет Министров наконец утвердил долгожданные Правила оказания услуги по управлению многоквартирным домом и Типовой договор о предоставлении услуги по управлению многоквартирным домом. Речь идёт о постановлении Кабинета Министров Украины от 5 сентября 2018 года №712. Надо сказать, и до этого совладельцы домов уже могли выбирать себе управителей, заключая договора на условиях, приемлемых для сторон. Теперь же они вооружены нормативной базой, которая является подспорьем в их переговорах с управителями, которые напирают не на шутку: выбирайте нас и подписывайте с нами договор

140918 3

«ВОТ ТЕПЕРЬ УЖЕ ПОЛНОЦЕННО»
Нормативные документы, о которых идёт речь, настолько свежи, что экспертная среда ещё даже не успела отреагировать на их содержание. А вот коммунальный вице-премьер Геннадий Зубко похвалился на своей странице в Фейсбук: "Правительством принято очень важное решение. Эти документы полноценно запускают рынок управления многоквартирными домами и стимулируют его развитие на конкурентной основе. Это ещё один очень важный шаг к обеспечению качественных жилищно-коммунальных услуг и прозрачности отношений между совладельцами многоэтажек и управителями. Мы даём чёткие, единые и понятные для всех правила оказания услуги по управлению многоквартирным домом. Теперь собственники могут самостоятельно и свободно выбирать управителя, устанавливать условия оказания услуги и размер оплаты. Также чётко определены права и обязанности совладельцев и управителей. А главное - их ответственность, условия разрыва договора и прекращения оказания услуги. Правила и Типовой договор приняты в соответствии с законами "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" и "О жилищно-коммунальных услугах"".
Правила определяют порядок оказания услуги по управлению многоквартирным домом. Действие этих Правил не распространяется на отношения, которые возникают между совладельцами, а также между совладельцами и ОСМД при удовлетворении потребностей совладельцев путём самообеспечения в соответствии со ст. 22 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома".
Правила содержат разделы: "Приём многоквартирного дома в управление", "Порядок предоставления услуги управления", "Оплата услуги управления", "Права и обязанности совладельца", "Права и обязанности управителя", "Ответственность", "Выполнение управителем функций лица, уполномоченного совладельцами на заключение коллективного договора об оказании коммунальной услуги", "Прекращение оказания услуги управления".
Услуга по управлению домом включает в себя: содержание общего имущества многоквартирного дома, в том числе уборку внутридомовых помещений и придомовой территории, выполнение санитарно-технических работ, обслуживание внутридомовых систем (за исключением случаев, когда индивидуальными договорами на предоставление коммунальной услуги предусмотрено, что обслуживание таких систем осуществляет исполнитель коммунальной услуги), содержание лифтов и пр. Плюс покупка электрической энергии для обеспечения функционирования общего имущества многоквартирного дома, текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Но этот перечень не является исчерпывающим. В принципе, управитель может выполнять всё, что ему поручат совладельцы дома, и стороны об этом договорятся.


"Где деньги, Зин?"
Мы остановимся на тех моментах, прописанных в новых нормативных документах, которые являются абсолютным новшеством. Так, Правилами оказания услуги по управлению многоквартирным домом,
которые пришли на смену Правилам оказания услуг по содержанию домов и придомовых территорий, предусмотрена обязанность управителя организовывать капитальный ремонт домов по поручению совладельцев.
Ведь раньше было как? Многие дома, как в силу своего возраста, так и силу утраты эксплуатационных характеристик вследствие ненадлежащего обслуживания, требовали капитального ремонта. Но назначенные в своё время управлением благоустройства и жилищной политики горисполкома управители, которых нельзя считать полноценными управителями с точки зрения нового законодательства, худо-бедно обеспечивали только текущее содержание домов, что предполагает выполнение текущих ремонтов (а это не более 10% объёма, к примеру, той же кровли). Более того - в последнее время эти управители совместно с горисполкомом формировали тарифы на содержание домов и придомовых территорий таким образом, что львиная доля тарифа уходила на уборку придомовой территории, при этом сущие копейки закладывались на ремонты. Не зря сознательные потребители жилкомуслуг назвали эти тарифы узаконенным разрушением домов, а все эти сервисы-уюты - дорогими клининговыми компаниями.
«А как же капремонт?» - задавались вопросом жильцы. Но в ответ слышали, что у управителей нет обязанности заниматься капитальными ремонтами и всякими там модернизациями, что в тариф капремонт не заложен, и вообще - «это ваши проблемы».
Однако теперь, во всяком случае, на уровне нормативной базы, вопрос капитальных ремонтов решён. Теперь совладельцы дома могут принять решение о выполнении капитального ремонта и прописать это в договоре с управителем, которого они выбрали (нового или пусть даже нового-старого).
И если совладельцы поручат управителю заниматься капремонтом, он обязан накоплять на это средства.
Источником финансирования на проведение капремонта могут стать средства от сдачи в аренду или совместного использования (сервитута) с каким-то субъектом хозяйствования общего имущества дома. Решение о сдаче общего имущества в аренду или об установлении сервитута принимают совладельцы.
Если такое решение совладельцами принято, управитель от их имени и по поручению сдаёт имущество в аренду или устанавливает сервитуты на общее имущество дома. Речь может идти, к примеру, о бывших колясочных или не использующихся по назначению мусоросборниках, которые могут арендовать субъекты хозяйствования по оказанию услуг населению. Если же подобного рода помещения в доме есть, но они сдаются в аренду городом (причём без оформления права коммунальной собственности на них), а вырученные от аренды деньги зачисляются в бюджет, такая ситуация не в интересах совладельцев дома. Совладельцы дома вправе ставить вопрос перед органами власти о прекращении действий по сдаче в аренду имущества, которое является их, совладельцев, общей совместной собственностью.

КАПРЕМОНТ - С ОТДЕЛЬНОГО СЧЁТА
Но вернёмся к капитальному ремонту. Если в условиях договора стороны (уполномоченное лицо дома с одной стороны и управитель - с другой) прописали обязанность управителя накоплять средства на капремонт, реконструкцию или техническое перевооружение дома, он обязан открыть для этого отдельный банковский счёт. Средства на этом счёте являются собственностью совладельцев и могут использоваться только по целевому назначению.
На этот счёт зачисляются средства от аренды и предоставления в совместное пользование (сервитут) общего имущества дома. Если, конечно, решением собрания совладельцев и договором управления не предусмотрено иное использование этих средств.
На этот же счёт зачисляются средства, которые являются взносами совладельцев на реконструкцию, реставрацию, капремонт или техническое переоснащение общего имущества дома.
Эти деньги направляются на соответствующие цели в соответствии с договором управления или иным договором, который возлагает на управителя обязанность организовать выполнение и выступить заказчиком работ по капитальному ремонту либо замене общего имущества многоквартирного дома.
Управитель обязан обеспечить совладельцам дома свободный доступ к информации о движении средств на этом счёте путём размещения и периодического обновления информации в порядке, предусмотренном договором управления.
В случае прекращения договора управления управитель не позже дня, следующего за днём прекращения договора, обязан возвратить совладельцам остаток средств, а счёт закрыть.
Средства, вырученные от передачи в аренду или совместное пользование (сервитут) общего имущества дома, возвращаются совладельцам пропорционально их частям в площади дома (если договором на управление не предусмотрено иное), а взносы - тем, от кого они поступили.
Более того: Правила обязывают управителя информировать совладельцев о необходимости выполнения капитального ремонта и замены оборудования, ведь его обязанностью также является периодический технический осмотр дома. Порядок информирования следует прописать в договоре управления. Информируя о необходимости капремонта (замены) общего имущества дома, управитель обязан предоставить совладельцам рекомендуемый план его проведения.
Если это прописано в договоре управления и/или в другом договоре, заключённом между управителем и совладельцами, управитель в пределах выделенных совладельцам средств организовывает и выступает заказчиком работ по капитальному ремонту (замене) общего имущества многоквартирного дома.
В договоре между управителем и совладельцами, согласно которому управитель выступает заказчиком работ по капремонту (замене) общего имущества дома, необходимо прописать: условия финансирования совладельцами капитальных работ; порядок согласования с совладельцами плана выполнения работ; порядок выбора управителем подрядчика или подрядчиков на выполнение работ, согласования стоимости таких работ с совладельцами; порядок отчёта управителя о расходовании средств на проведение работ по капитальному ремонту (замене) общего имущества и предоставления совладельцам доступа к соответствующим первичным документам, подтверждающим факт оплаты работ.

А ЛЬГОТЫ И СУБСИДИИ?
Что же в новых нормативных актах написано насчёт льгот и субсидий на услугу управления? Ведь в нашем городе именно этот социально чувствительный момент чиновники пытаются превратить в жупел и использовать против совладельцев, выбирающих не тех управителей, которых им в своё время назначила власть.
Пункт 37 Правил гласит, что предоставление льгот и субсидий на оплату услуги управления осуществляется в соответствии с требованиями законодательства. В случае наличия у совладельца права на льготу по оплате услуги управления такой совладелец подаёт управителю письменное заявление, в котором сообщает о наличии такого права с предоставлением копий подтверждающих документов. Это прописано и в правах совладельца (п. 40): субсидии на оплату услуги по управлению. При этом право управителя (ст. 42) - получать компенсацию за предоставленные в соответствии с законом отдельным категориям граждан льготы и начисленные субсидии по оплате услуги управления.

БЕЗ ПЯТИ ПРИЛОЖЕНИЙ НЕ ДОГОВОР
Что сейчас происходит в сфере управления домами в нашем городе? Действующие управители, в своё время назначенные органом власти, которые не совсем управители в понимании нового действующего законодательства, настойчиво требуют от уполномоченных лиц домов подписать договора управления. Ведь закон позволяем им оказывать услуги по старым договорам, а это договора на содержание домов, только на старых условиях (то есть, без повышения тарифа). Причём требование управителей подписать договор зачастую имеет вид: "Придите к нам и подпишите". То есть, без предоставления для ознакомления и обсуждения с совладельцами проекта договора. К тому же, без приложений, являющихся неотъемлемой частью договора, а их должно быть пять.
Вот перечень необходимых приложений к договору, без которых договор не договор:
приложение №1 - список совладельцев с указанием площади владения по состоянию на дату заключения договора;
приложение №2 - общие сведения о доме;
приложение №3 - акт приёма-передачи технической документации на дом;
приложение №4 - требования к качеству услуги управления домом:
приложение №5 - смета затрат на содержание дома и придомовой территории, в которой учтён обязательный перечень работ (услуг), а также их периодичность.
Договор составляется в двух экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу. Один экземпляр находится в управителя, второй - у уполномоченного лица дома.

И самое резонансное: пункт в Типовом договоре о начислении пени за несвоевременную оплату услуги соответствует закону. Но в этой части новый закон «О жилищно-коммунальных услугах» ещё не работает: введение в действие нормы о применении пени отсрочено до 1 мая 2019 года.

Наталия ШИШКА,
ДАЙДЖЕСТ,
специально для рубрики
Новости Кривого Рога
сайта Весь Кривой Рог

Добавить комментарий